Montréal : lire les transformations locales
TERRIQ · Français · Observations jusqu’en 2025 · Révision septembre 2026
Le contexte change la lecture d’un indicateur. Le récit commence à Lachine ; Ahuntsic et le Plateau apportent deux contrepoints.
Population : 2016–2021. Locaux commerciaux : 2021–2025.
Lachine
Du développement résidentiel à une réoccupation commerciale localisée.
Secteur de recensement 4620390.00.
Le dossier commence sur George-V.
Le 22 octobre 2018, une autorisation au 380, avenue George-V décrit « 51 condoplex ». Une seconde autorisation du 17 juin 2019 reprend cette description. Deux pièces pour le même projet : elles ne représentent pas 102 logements.
Une autre source corrobore les 51 logements.
Le rôle foncier actuel consigne 51 logements résidentiels dans le regroupement immobilier associé au 380, avenue George-V, avec une année de construction de 2019. Cette convergence donne un contexte concret au développement résidentiel.
Population, 2016–2021
Le secteur passe de 1198 à 1603 résidents, soit +33,8 % entre 2016 et 2021. Les logements et la population pointent vers un développement résidentiel dans ce secteur. Les recensements ne permettent pas de rattacher les nouveaux résidents à un immeuble précis.
Locaux commerciaux, 2021–2025
Le même panel de 25 locaux est comparé : 20 occupés / 5 vacants en 2021 ; 23 occupés / 2 vacants en 2025. Vacant → occupé : 3 sur 5 initialement vacants. Occupé → vacant : 0 sur 20 initialement occupés. Variation de la part occupée : +12,0 points de pourcentage.
Au 300, avenue George-V, le permis du 30 novembre 2020 décrit 22 logements. Le rôle actuel en consigne aussi 22, mais avec une année de construction de 2022 : après le recensement de 2021. Les deux projets ne peuvent donc pas être placés dans la même fenêtre démographique sans nuance.
Les trois réoccupations se trouvent sur Notre-Dame. Le 675 et le 845 sont observés occupés pour la première fois le 28 juillet 2022 ; le 685, le 28 août 2023. Il s’agit de dates d’enquête, pas de dates d’ouverture.
Inventaire comparable, 2021 → 2025 : 41 → 41 locaux. Tous les étages observés : 41 → 41. Un total stable ne garantit pas des identifiants inchangés. L’inventaire comprend aussi des locaux extérieurs au panel.
Interprétation. Le développement résidentiel documenté et la croissance démographique antérieure coexistent avec une réoccupation commerciale ultérieure concentrée sur Notre-Dame. La mise en relation des sources précise où le changement apparaît et son ampleur.
Limites. Le rapprochement repose sur le préfixe de matricule commun, sans empreinte immobilière. L’année consignée ne certifie pas une date de livraison. Le rôle consulté est un état de septembre 2026. Ces pièces n’établissent pas que les nouveaux résidents ont causé la réoccupation, ni que les revenus ont augmenté. Le calendrier d’achèvement demeure partiellement non résolu, notamment à Saint-Joseph.
Carte originale. Sources : Ville de Montréal ; Statistique Canada.
Ahuntsic
Plus de résidents, mais davantage de locaux vacants parmi ceux suivis.
Secteur de recensement 4620270.00.
Un projet résidentiel d’envergure est autorisé.
Le 21 novembre 2017, le permis du 500, rue Sauvé Est décrit un bâtiment de 83 logements et 40 places intérieures de stationnement. Les logements et les stationnements sont des unités différentes ; ils ne sont pas additionnés.
Le rôle actuel consigne 83 logements.
Les caractéristiques foncières du 500, rue Sauvé Est corroborent 83 logements résidentiels et indiquent une année de construction de 2019. L’autorisation et le rôle foncier apportent un contexte résidentiel au secteur.
Population, 2016–2021
Le secteur passe de 4529 à 4739 résidents, soit +4,6 % entre 2016 et 2021. Ce résultat est positif. Il ne dit pourtant pas comment les locaux commerciaux vont évoluer durant les années suivantes.
Locaux commerciaux, 2021–2025
Le même panel de 44 locaux est comparé : 43 occupés / 1 vacant en 2021 ; 34 occupés / 10 vacants en 2025. Vacant → occupé : 0 sur 1 initialement vacant. Occupé → vacant : 9 sur 43 initialement occupés. Variation de la part occupée : -20,5 points de pourcentage.
Cinq transitions se situent sur Saint-Laurent, deux sur Lajeunesse, une sur Foucher et une sur Port-Royal. Les premières observations de vacance s’échelonnent de 2022 à 2025. Certains locaux sont réoccupés entre deux visites, puis de nouveau vacants.
Inventaire comparable, 2021 → 2025 : 55 → 52 locaux. Tous les étages observés : 59 → 52. Exclure les deuxièmes étages aux deux dates réduit la baisse de l’inventaire. Les neuf transitions du panel subsistent.
Interprétation. L’augmentation de population et les preuves de développement résidentiel coexistent avec neuf transitions vers la vacance. Corriger la couverture des étages réduit la baisse apparente de l’inventaire, sans effacer ces transitions.
Limites. Le calendrier du rôle et le contexte de livraisons de la SCHL ne concordent pas. Aucune des deux sources ne certifie ici la date d’achèvement du projet. Le rôle est un état de septembre 2026. Loyers, baux, demande, accessibilité et concurrence restent des explications non établies. L’occupation ne mesure pas la santé financière des entreprises.
Carte originale. Sources : Ville de Montréal ; Statistique Canada.
Plateau
Des locaux se réoccupent, malgré une faible croissance démographique antérieure.
Secteur de recensement 4620142.00.
Les transformations changent la lecture des travaux.
Le 5 avril 2017, une autorisation au 752, rue Rachel Est décrit une boulangerie au rez-de-chaussée et au sous-sol, ainsi que huit logements aux étages. Un indicateur limité au code de construction neuve manquerait ces transformations.
Les descriptions racontent la suite du dossier.
Le 9 octobre 2019, un permis au même immeuble demande de compléter l’aménagement des huit logements. Au 4051, rue Saint-Denis, une autorisation du 27 août 2021 décrit huit nouveaux logements aux étages. Ce dernier événement suit le point de mesure du recensement de 2021.
Population, 2016–2021
Le secteur passe de 1657 à 1683 résidents, soit +1,6 % entre 2016 et 2021. La faible variation démographique ne résume ni les transformations des bâtiments, ni la réoccupation commerciale observée ensuite.
Locaux commerciaux, 2021–2025
Le même panel de 62 locaux est comparé : 46 occupés / 16 vacants en 2021 ; 58 occupés / 4 vacants en 2025. Vacant → occupé : 12 sur 16 initialement vacants. Occupé → vacant : 0 sur 46 initialement occupés. Variation de la part occupée : +19,4 points de pourcentage.
Six réoccupations se trouvent sur Saint-Denis, quatre sur Rachel et deux sur Duluth. Les premières observations d’occupation se répartissent entre 2022 et 2025 : quatre, deux, quatre et deux locaux selon l’édition.
Inventaire comparable, 2021 → 2025 : 79 → 79 locaux. Tous les étages observés : 82 → 79. Les fiches des étages supérieurs gonflent le total initial. À périmètre d’étages comparable, le total est stable.
Interprétation. La réoccupation de locaux existants est substantielle malgré une faible croissance démographique antérieure. Les descriptions de permis montrent également des transformations résidentielles qu’un décompte trop étroit omettrait.
Limites. Ces descriptions documentent les travaux autorisés, sans vérifier leur achèvement. Aucun rapprochement foncier comparable aux dossiers George-V ou Sauvé n’a été établi ici. Les causes de la réoccupation, la performance financière et les livraisons résidentielles ne sont pas établies. Un inventaire comparable stable ne signifie pas que chaque local physique ou identifiant reste inchangé.
Carte originale. Sources : Ville de Montréal ; Statistique Canada.
Verdun : ce que le nombre cache
Sur 289 événements codés construction résidentielle en 2016–2020, 2 descriptions concernent directement une construction résidentielle principale, 2 une excavation associée et 285 d’autres travaux. Ce total ne certifie pas des logements neufs livrés.
Au 200, rue Galt, réparation de briques (31 août 2016) et retrait d’arbre mort (3 octobre 2016) portent chacun 37 logements touchés : cela ne constitue pas 74 logements neufs.
L’inventaire tous étages passe de 104 à 90. Au même périmètre d’étages, il passe de 86 à 90. Les 18 fiches occupées des étages supérieurs observées en 2021 et 2022 sont absentes en 2023, au changement de périmètre. Une fiche disparue ne certifie pas une fermeture.
Le total peut être exact. Son interprétation dépend de ce qui a été compté.
Méthode et limites
- Deux recensements décrivent deux états de population, sans trajectoire annuelle de migration ni date d’arrivée individuelle.
- L’intervalle démographique 2016–2021 et l’intervalle commercial 2021–2025 restent distincts. La chronologie ne prouve pas une causalité.
- Les secteurs de recensement sont des unités analytiques à l’intérieur des quartiers, pas des zones de clientèle.
- Un permis ou une année de construction inscrite au rôle ne certifie pas une livraison. Le rôle foncier est un état actuel de septembre 2026.
- Les panels retiennent des locaux identifiables avec des états connus aux deux extrémités. Les exclusions liées aux identifiants, unités, étages et coordonnées limitent leur représentativité.
- Les locaux initialement vacants constituent le dénominateur des réoccupations ; les locaux initialement occupés, celui des transitions vers la vacance.
- L’inventaire comprend des locaux hors du panel. Exclure les deuxièmes étages aux deux dates réduit une différence de couverture connue, sans résoudre chaque changement physique ou d’identifiant.
- L’occupation ne mesure pas ouvertures ou fermetures d’entreprises, revenus, profit, emploi ou survie. Les loyers, la demande, la concurrence et les transports historiques n’ont pas été établis comme causes.
Résultat exploratoire déjà consigné : Spearman ρ = -0.028 sur 267 secteurs admissibles. Population 2016–2021 et variation de la part occupée 2021–2025. Ce résultat n’est pas recalculé ; il ne certifie pas une causalité et n’exclut pas des relations locales ou non linéaires.
Sources publiques
- Statistique Canada — Recensement de 2021, comparateur préparé de 2016 et géographie des secteurs de 2021. Source originale.
- Ville de Montréal — Permis de construction : autorisations, dates, codes et descriptions originales. Source originale.
- Ville de Montréal — Locaux commerciaux : éditions de 2021 à 2025 et documents de méthode. Source originale.
- Ville de Montréal — Unités d’évaluation foncière : état modifié le 23 septembre 2026 et consulté le 30 septembre 2026. Source originale.
- Ville de Montréal — Limites administratives actuelles, à titre de contexte cartographique. Source originale.
- SCHL — Contexte résidentiel déjà préparé ; limites de géographie et de calendrier. Source originale.
Attributions et licences
Adapté de Statistique Canada, Recensement de la population de 2021, incluant le comparateur préparé de 2016 et les secteurs de 2021. Cette adaptation ne constitue pas une approbation du produit par Statistique Canada. Licence ouverte de Statistique Canada. Les données municipales sont adaptées de la Ville de Montréal sous CC BY 4.0. TERRIQ est responsable des adaptations et interprétations. Contexte résidentiel complémentaire : données SCHL déjà préparées. Aucune approbation municipale, de Statistique Canada ou de la SCHL n’est suggérée.
Conclusion
Population, logements et occupation commerciale peuvent converger, diverger ou changer dans des fenêtres différentes. Relier les sources précise la forme, le lieu et le moment du changement, sans établir une cause non mesurée.